2015年，王某将登记在自己名下的某房屋抵押给银行。2016年3月，该房屋被法院依法查封。同年12月，王某与邓某就该房屋首层签订《商铺租赁合同》，约定租期为2017年5月1日至2022年4月30日。

2019年5月，某公司通过司法拍卖竞得该房屋，在得知该租赁情况后，遂向法院起诉，请求判令邓某清空并交还租赁房屋，支付房屋占用费。

一审法院支持了某公司的诉讼请求，邓某不服，向广州市中级人民法院提起上诉。

二审过程中，邓某以签订租赁合同时间早于某公司竞拍取得房屋时间及疫情期间无营业为由，请求法院驳回某公司诉讼请求，其无需支付疫情期间占用费。

广州市中级人民法院

四级高级法官 郑怀勇

在租赁期间，所有权人将租赁物卖给他人，对原租赁关系不产生任何影响，买方不能以自己是该租赁物的所有人为由，否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物，这是“买卖不破租赁”原则。然而这项原则并不是承租人的“万能盾牌”。买卖是否破除租赁，还取决于租赁目的是否正当化、当事人之间约定、租赁物上是否有其他优先权等因素。

在“先抵押后租赁”“先查封后租赁”的情形下，抵押权人实现抵押权或法院查封后将房屋变卖、拍卖的，买方可以不受原租赁合同的约束。

本案中，邓某承租案涉房屋时，案涉房屋上已存在抵押登记，并已被法院查封。抵押权人的抵押权优先于邓某的租赁权。某公司通过竞拍取得涉案房屋是抵押权人为实现抵押权而发生的所有权变动。查封登记和抵押登记均是房产信息公示内容。邓某承租已设立抵押权和被法院查封的房屋，应承受由此带来的风险，其租赁关系不受“买卖不破租赁”原则的保护。

对于因疫情或疫情防控措施影响合同履行产生纠纷的解决建议遵循四个原则：