广州佰仕杰建筑工程律师团队依法接受梁国添的委托，担任其与卢明建设工程施工合同纠纷案的代理律师，经过广州建筑工程律师团队的专业代理，成功维护了当事人的合法权益。案件基本情况如下：

　　2014年12月8日，卢明(乙方，承包人)与梁国添(甲方，发包人)签订《承建私房协议书》，约定：甲方有楼房一幢，在棠溪岗贝十巷六号之一，现承包给乙方承建，以包工包料方式承建框架结构及装修工程，甲方本楼共建为七至八层，每层约90平方米，全幢楼房总建筑面积约700平方米，现甲方愿意以每平方米造价1350元全包给乙方承建，总造价约为100万元。工程贴瓷片期间，甲方应付完总工程款50%给乙方，其余由乙方带资至完工为止。完工交付使用后，按甲方每月收入租金返还给乙方，直至付清所有工程款。具体要求如下：1.钢材(略)。2.基础(略)。3.甲方责任及要求(略);4.具体装修要求(略);5.乙方自带自备施工机械的一切工具(略);6.乙方每阶段必须作安全措施(略);7.计算方法：乙方按全包方式，按楼面投影面积计算，每平方米造价1350元。完工后按实量楼面面积计算。如天面要捣水池的，按水池底一开二计算，即一平方米底计算二平方米，梯间顶也按楼面面积计算;8.付款方式：分期付款，进入装修期间付款，完工交付使用后，按甲方每月收入租金返还给乙方，直至付清所有工程款。9.乙方按甲方图纸和合同要求施工(略)。

　　2015年8月24日，卢明与梁国添签订《保证书》，约定：岗贝东十巷六号之一楼房，由卢明出资50%资金建造，经双方同意，房屋按时完工、保证质量、验收合格后，房屋出租收入的租金第一时间归还给卢明。如果甲方将收入租金不返还给乙方，乙方有权请二手房东承包，收入租金还清乙方所有工程款为止。(注：二手房东不能将房屋、买卖、转让、房租价格必须经甲、乙双方同意。乙方必须马上开工，直至完成工程，中途不能停工)。

　　截至同年12月17日，梁国添共向卢明支付工程款591745元。2016年2月，梁国添开始使用案涉工程。后双方无法就工程款结算达成一致意见。同年9月19日，卢明向一审法院提起本案诉讼。诉讼中，卢明向一审法院申请对工程款进行评估。一审法院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司(以下简称评估机构)进行评估工作。

　　2017年8月23日，评估机构作出《关于广州市白云区棠溪村岗贝东十巷六号之一的房屋面积和工程造价评估结论书》(穗安(涉)估[2017]50号)，意见为：广州市白云区棠溪村岗贝东十巷六号之一的房屋总面积为836.1平方米(一层89.55平方米;二层至八层每层97.12平方米，共计679.84平方米;九层61.42平方米;电梯屋5.29平方米);上述房屋的工程造价为1128337元(含争议工程项目造价1117937元)。

　　诉讼中，梁国添向一审法院申请对案涉房屋进行建筑工程质量鉴定。一审法院依法委托广州兢业建筑结构技术有限公司(以下简称鉴定机构)进行鉴定工作。

　　2017年12月20日，鉴定机构作出《房屋安全鉴定报告》，意见为：

　　1.图纸复核：该建筑现有的建筑、结构布置等与原设计存在不相符现象。

　　2.地基承载力测定：现场条件限制，未能进行勘测。

　　3.建筑可靠性鉴定：该建筑的可靠性等级评定为Ⅱ级。

　　4.主体工程存在一定的质量问题，抽检的项目结果如下：

　　(1)柱类混凝土抗压强度小于C30，板类混凝土抗压强度为C30。

　　(2)烧结普通砖强度为MU15，砂浆强度为M5。

　　(3)柱、板钢筋布置与原设计相符，梁跨中纵向钢筋与原设计不符。

　　(4)抽检的钢筋保护层厚度满足现行规范关于保护层最小厚度的要求，因原设计图纸未有关于保护层厚度的要求，故不能对其是否满足原设计作出评定。

　　(5)该建筑结构构件截面尺寸基本与原设计相符。

　　(6)抽检的结构构件存在蜂窝，有修复痕迹。

　　5.装修装修质量检测：装饰装修存在不满足规范关于质量约定的要求。

　　6.建筑的耐久性：部分构件不满足在目标使用年限内正常工作。

　　7.建筑的使用性：该建筑的使用性等级评定为Bss级。

　　8.剩余使用年限评估：该建筑部分构件不满足在目标使用年限内正常工作的要求。

　　上述鉴定报告对于民用建筑可靠性鉴定的分级标准进行了说明，其中最高为“等级Ⅰ”。“等级Ⅱ”的分级标准为：可靠性略低于本标准对Ⅰ级的要求，尚不显著影响整体承载功能和使用功能;处理要求为：可能有极少数构件应在安全性或使用性方面采取措施。

　　另查明，根据广州市房地产租赁管理所公布的《2016年广州市房屋租金参考价》内容，案涉工程所在的棠景街集体住宅参考价为每月每平方米17元。目前，广州市房地产租赁管理所尚未公布《2017年广州市房屋租金参考价》。

　　一审法院认为：卢明作为施工人，没有取得建筑工程施工企业资质，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称建设工程司法解释)第一条第一项的规定，本案《承建私房协议书》为无效合同。

　　建设工程司法解释第二条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。上述规定中的竣工验收是建设工程施工合同中发包人的重要权利和义务，也是支付工程款的法定前提条件。经查，梁国添未经竣工验收，擅自使用案涉工程，放弃且不履行竣工验收权利、义务，使支付工程款的前提条件提前成就，故应当参照合同约定结算、支付工程款。

　　根据《承建私房协议书》的相关规定，工程款结算的方式为楼面投影面积(平方米)×单价1350(元)。其中案涉工程首层至八层的每层投影面积应按照二至八层面积97.12平方米计算，加上九层61.42平方米、电梯屋5.29平方米，故楼面投影面积为843.67平方米。经核算，案涉工程的总工程款为1138954.5元(843.67平方米×1350元)。

　　建设工程司法解释第十三条规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。根据上述规定，梁国添在未经竣工验收擅自使用案涉工程后，无权就一般的工程质量问题主张权利，但有权在建设工程的合理使用寿命内就地基基础工程和主体结构质量问题主张维修、返工、改建或者损害赔偿责任。现本案已通过鉴定程序将此事实查明，即案涉工程的主体结构存在一定质量问题，主要为柱类混凝土抗压强度不足，对房屋的使用年限造成影响，但尚不显著影响整体承载功能和使用功能。对此，鉴定机构未能提出明确的修复方案和意见。鉴于上述情况，一审法院对梁国添的抗辩意见予以部分采纳，酌情确定梁国添减少支付10%的工程款，即案涉工程的总工程款为1025059.05元。减去已支付的工程款591745元，梁国添尚欠卢明工程款433314.05元。

　　根据《承建私房协议书》的相关约定，工程交付后，梁国添应将房屋租金先用于支付工程款，即用房屋租金分期支付，但卢明在本案中却主张梁国添一次性支付剩余工程款，与合同约定相悖，不能得到全部支持。根据合同约定及法律规定，2016年2月至2017年12月期间，梁国添应于每月最后1日向卢明支付工程款14213.7元(案涉房屋的总面积836.1平方米×广州市房屋租赁管理所公布的2016年棠景街集体住宅月租金参考价17元)，共计326915.1元。对于上述工程款，一审法院予以支持。对于卢明主张的利息支付标准、方式，一审法院不予支持，其中利息标准依法应为中国人民银行同期同类贷款利率，利息起算之日为支付之日的次日。

　　综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一项、第二条、第十三条、第十七条规定，作出判决：一、梁国添于本判决生效之日起向卢明支付工程款326915.1元及利息(2016年2月至2017年12月期间，以14213.7元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利息标准，分别从次月第1日起计至实际清偿之日止);二、驳回卢明的其他诉讼请求。案件受理费9554元，由卢明负担4108元，由梁国添负担5446元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。评估费15577元，由梁国添负担并于本判决生效之日起5日向卢明支付。鉴定费7万元，由梁国添负担63000元，由卢明负担7000元并于本判决生效之日起5日内向梁国添支付。

　　本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。

　　本院认为，卢明作为案涉工程的施工人，其在没有取得建筑工程施工企业资质的情况下完成案涉工程的建造，一审法院根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一项的规定，认定案涉《承建私房协议书》为无效合同并无不当，本院予以确认。建设工程施工合同无效，但建设工程经验收合格，承包人请求参照合同约定价格支付工程价款的，应予支持。验收合格是支付工程款的前提条件，也是房屋建造生产到交付使用的必经环节。梁国添未经竣工验收，擅自使用案涉工程，促使支付工程款的前提条件提前成就，应当参照合同约定结算、支付工程款。经核算，案涉总工程款为1138954.5元。

　　根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。本案中，一审法院依法委托鉴定机构对案涉房屋进行鉴定并作出《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为案涉房屋主体工程存在一定的质量问题，故卢明对此应承担相应的民事责任。因鉴定机构并未提出明确的修复意见，而房屋的主体工程是建筑工程的重要基础，一审酌情认定梁国添减少支付10%的工程款并无不当，本院予以维持。故梁国添需向卢明支付的总工程款为1025059.05元，减去双方确认已支付的工程款591745元，梁国添仍需向卢明支付剩余的工程款为433314.05元。

　　如上所述，案涉《承建私房协议书》为无效合同，一审法院判令梁国添用房屋租金分期支付案涉工程款没有合同依据，本院予以纠正。梁国添未经竣工验收于2016年2月开始使用案涉房屋，而使用案涉房屋之日为应付工程价款之日，故其理应在2016年2月以后一次性给付案涉工程款及利息。因开始使用案涉房屋之日未能具体确定，故利息应从梁国添使用案涉房屋的次月第一日起算，即自2016年3月1日起至清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。

　　综上，上诉人的上诉部分成立，对成立部分，予以支持;不成立部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：

　　一、撤销广东省广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初11751号民事判决第二项;

　　二、变更广东省广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初11751号民事判决第一项为：梁国添于本判决生效之日起向卢明支付工程款433314.05元及利息(以433314.05元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年3月1日起计至清偿之日止);

　　三、驳回卢明的其他诉讼请求。

　　详见广州市中级人民法院 (2018)粤01民终8651号二审民事判决书