广东省广州市中级人民法院

上诉人（原审被告）刘运喜。
委托代理人宋玉才，广东国鼎律师事务所律师。
委托代理人郑铭，广东南方福瑞德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）天主教广州教区。
法定代表人甘俊邱，主教。
委托代理人冯钜深，广东联合发展律师事务所律师。
原审被告陈水龙。
委托代理人陈光，广东佰仕杰律师事务所律师（原广东一粤律师事务所律师）。

委托代理人陈国计，广东一粤律师事务所实习律师。
上诉人刘运喜因与被上诉人天主教广州教区（以下简称天主教广州教区）、原审被告陈水龙租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第1959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年2月13日，天主教广州教区房产管理委员会（甲方）与陈水龙（乙方，抬头为陈水龙）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区一德路178号首层局部二楼以上部位的房地产出租给乙方作商住综合用途使用，实测面积约3800平方米；租赁期限从2009年至2021年12月31日，其中2009年12月1日至2013年12月31日月租金为10万元，2014年1月1日至2014年12月31日月租金为103000元；乙方已向甲方交纳38万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金38万元（退回乙方、抵偿租金）租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按现金支票或银行转账付款方式缴付租金给甲方；租赁期内，甲方如需提前解除合同，应事前征得乙方同意；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%（小于3%）向甲方支付违约金，如果逾期60日，甲方有权解除合同，收回房屋；同意将房屋转租或分租，但必须书面报告甲方并征得甲方同意；由于该物业以包干形式出租，有关该大楼的维修、装修及报建和办证税费均全部由乙方负责，大楼的电梯保养、检修、年审及水电设备保养、维修等一切费用均由乙方负责，有关大楼的保安、卫生、水电、物业管理等一切费用均由乙方全部负责；租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%（小于100%）收取违约金；租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内租金总额的50%小于100%）收取违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额3%支付滞纳金；在租赁期内，经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准时，租赁合同自然终止，因此造成的损失由责任方负责赔偿；在租赁期内，变更或解除本合同及附件，双方应另行签订书面协议；双方约定的其他事项：1、本合同签订后，如乙方中途弃租，保证金不予退回；3、如甲乙双方租赁关系终止，乙方应将大楼完整交还给甲方（包含大楼的全部附属设施），有关大楼的入墙装修，按甲方要求保留或拆除。该合同第一页“出租人（甲方）”印有“天主教广州教区房产管理委员会”，“承租人（乙方）”签有“陈水龙”名字；第六页“甲方（签章）”右方盖有“天主教广州教区房产管理委员会”公章，“乙方（签章）”右方为空白，乙方“法定代表人”右方签有“陈水龙”，乙方“委托代理人”右方签有“刘运喜”，乙方“地址”填有“广州市天河区珠江新城星汇园C2.2601房”。另，刘运喜当庭提交了内容一致的《广州市房地产租赁合同》，该合同第六页乙方“法定代表人”和“委托代理人”均被横线删划，刘运喜确认是其删划。
同日，天主教广州教区房产管理委员会开具收到陈水龙交来一德路178号租赁保证金38万元正的收据。
签订上述《广州市房地产租赁合同》后，陈水龙以其账户转账方式向天主教广州教区按月支付租金，并刻制“天主教龙运楼管理处”公章，并以“天主教龙运楼管理处”名义与租户签订《天主教龙运楼房屋租赁合同》。
2009年2月13日，天主教广州教区房产管理委员会出具《授权委托证明书》，内容为：我会授权委托陈水龙、刘运喜二人承包管理一德路178天主教独立楼，并授权办理与该楼有关的经营业务手续。天主教广州教区表示：该证明书内容写“委托陈水龙、刘运喜二人承包管理”是为了办理个体工商户牌照以及处理有关政府部门的手续应陈水龙要求而出具的。陈水龙表示：由于陈水龙在国外，为了办理相关手续及管理，故要求天主教广州教区写上刘运喜的名字。
2010年4月8日，广州市城市管理综合执法局越秀分局发出《询问通知书》，要求广州市天主教会就一德路178号东侧二楼平台进行楼顶加建问题接受询问调查及听取处理意见。
2010年4月21日，天主教广州教区房产管理委员会向“一德路178号独立楼陈水龙、刘运喜租户”发出《通知》，内容为：接人民街城管通知，你们在一德路178号二楼平台楼顶加建的28平方米为违章建筑，现通知你户要在本星期内（即4月25日前）自行拆除。否则，城管将派人实行强制清拆，由此所发生的一切费用全部由违章当事人负责。
2011年5月17日，广州市城市管理综合执法局越秀分局发出《责令限期改正通知书》，告知天主教广州教会于2011年5月17日在一德路178号搭建简易房屋行为违反了《广州市城市规划条例》规定，要求其在2011年5月26日9时前自行拆除违法加建物。
2012年3月27日，天主教广州教区房产管理委员会向“陈水龙、刘运喜承租户”发出《房屋整顿通知书》，内容为：按照《广州市房屋租赁管理规定》：承租人不得擅自改变建筑物使用性质，根据我会调查发现，贵户承租的一德路178号大楼存在严重违规行为，请从即日起实行整顿！否则，我会将与贵户解除租赁关系，收回出租房屋，并追究违规当事人法律责任。陈水龙于当日签收该通知书。
2012年4月6日，天主教广州教区房产管理委员会出具《关于一德路178号独立楼消防情况的调查报告》，内容为：一德路178号大楼存在严重消防安全隐患，我会于2012年3月27日发出整顿通知书：责令承租人自接通知即日起对违规行为实施整顿！否则，我会将收回出租房屋，并追究违规当事人法律责任。至2012年4月6日，我会再次到该大楼进行消防整改复查，复查结果是：房屋承租人收到整顿通知书后却没实行任何整改。……鉴于房产承租人已严重违反了《广州市房屋租赁管理规定》及《中华人民共和国消防法》，为确保该大楼及周边人民生命财产安全，维护我天主教会的声誉，我会决定与房产承租违规人解除租赁关系，收回出租屋，避免重大事故发生。该报告下方有“陈水龙”签名。
2012年4月10日，天主教广州教区房产管理委员会向“陈水龙租户”发出《解除房产租赁关系、收回房屋通知书》，内容为：一、从本通知发出之日起与你户解除终止租赁合同。二、你户必须在2012年5月10日前将房屋全部腾空交还给我会。在这期间，凡房屋内放置易燃易爆危险品的用户，责令其立即把危险物品搬走，否则，我会将报公安部门处理。
2012年5月22日，天主教广州教区房产管理委员会（甲方）与陈水龙（乙方）签订《解除房地产租赁合同、移交租赁关系确认书》，约定：由于一德路178号独立楼承租人在房产租赁期间擅自将住房改为仓库使用，住房普遍存在人货合一现象，甚至有用户在房间内放置易燃易爆危险物品，承租楼房存在严重安全隐患。为贯彻执行上级有关部门的命令，解决房地产租赁所发生的问题，经甲、乙双方协商确定，一致同意在本确认书签认之日起解除甲、乙双方于2009年2月13日签订的一德路178号独立楼《房地产租赁合同》，独立楼遗留问题具体处理如下：1、鉴于一德路178号独立楼房地产租赁合同已解除，乙方将独立楼全部承租物业移交给甲方，甲方不再委托乙方办理与独立楼有关任何事务，甲方原来给乙方办理业务手续的《授权委托证明书》在此声明作废。2、乙方自本确认书签认日起不再是一德路178号独立楼房地产承租人，乙方应将2012年5月份之前的租金全部缴清给甲方财务，之后乙方不得再收取独立楼各租户的房产租金。3、由于乙方持有的房地产租赁保证金收据遗失，甲方同意该保证金收据作废。因乙方在独立楼承租期间已收取现有租户的房产租赁保证金，现确定将其中的38万元与原甲、乙双方合同保证金38万元冲销，乙方将独立楼现租户剩余的保证金款项移交甲方后，甲方承认独立楼现各租户与乙方签订的合同保证金，但要按合同原件确认款额。4、甲、乙双方交接水、电表运行读数并作好记录，凡独立楼水、电所发生的费用，本日之前由乙方负责向供水、供电部门缴交，之后的水、电费由甲方负责。5、甲、乙双方交接电梯、供电房、水泵房、消防设施，认真做好独立楼物业移交具体工作。
2012年5月22日，陈水龙发出《解除代理委托人声明》，内容为：本人陈水龙于2012年5月22日已与天主教广州教区房产管理委员会解除了2009年2月13日签订的《房地产租赁合同》，合同中代理人刘运喜的委托关系也同时终止。
同日，天主教广州教区房产管理委员会出具《证明》，内容为：一德路178号独立楼房产原承租人陈水龙因违反合同约定，经我会决定解除陈水龙的房屋租赁权，陈水龙同意与我会于2012年5月22日解除所签订的房产租赁合同，现我会委托广州沁鸿投资顾问有限公司对该物业的一切工作与陈水龙先生进行交接管理业务。
2012年5月23日，天主教广州教区房产管理委员会向“一德路178号独立楼各租户”发出《告知书》，内容为：一德路178号独立楼是我天主教会产业，该产业于2009年2月13日由我会租与陈水龙，经了解，陈水龙以龙运楼管理处与各租户订立的房产租赁合同，并委托刘运喜等代为管理。现我会已经与陈水龙解除租赁合同，特将有关情况告知如下：一、陈水龙及龙运楼管理处或刘运喜等人已经无权受理一德路178号独立楼房产租赁业务，今后与一德路178号独立楼各租户不再存在房产租赁关系。二、各租户与原龙运楼管理处订立的房产租赁合同依然有效，我会已委托广州沁鸿投资顾问有限公司管理该产业，原租赁合同中出租人的权利义务由广州沁鸿投资顾问有限公司承接，相关的合同转换工作另待通知。三、自本通知送达3日，各租户请将租金交至广州沁鸿投资顾问有限公司。如交予他人以致造成的损失，其后果自负。
2012年5月28日，天主教广州教区房产管理委员会向“一德路178号独立楼各位租户”发出《通知书》，内容为：一德路178号独立楼房产原承租人陈水龙因违反合同约定，我会已于2012年5月22日同陈水龙解除了房屋租赁权，同时也解除了刘运喜管理该物业的委托。现发现龙运楼原管理人员刘运喜仍然要求租户交租及改签合同等违法行为，请各租户从现在其不要再与原管理人员签约或交租，否则责任由各租户自行负责，至于原管理人员我们将会用法律手段清除其离开。我会将安排新的物业管理公司，接手龙运楼的一切有关租赁业务，具体事宜等候我会通知。
2012年6月28日，天主教广州教区房产管理委员会向“各位租户”发出《通知》，内容为：关于一德路178号房产租赁合同纠纷的问题，法院已立案审理。有关本大楼租户缴交租金、合同签订等重要事项，务必请各租户等待法院判决执行。
陈水龙、刘运喜确认其之间没有签订委托合同，陈水龙称其委托刘运喜以管理处的名义管理涉案房屋、收取租户租金、大楼日常管理、房屋安全、出租、向天主教广州教区交纳租金等。
另查，天主教广州教区房产管理委员会是天主教广州教区属下管理教会房产的工作部门，不具有独立法人资格。
刘运喜为证明其支付了大部分保证金，提交了2009年2月13日的银行进账单和业务回单，显示刘运喜向陈水龙转账285000元，并解释称其本人在2009年2月13日当日不在广州，故将保证金转账给陈水龙。天主教广州教区和陈水龙对该证据真实性无异议，但认为该款项仅是陈水龙、刘运喜之间的资金来往，并非保证金性质；陈水龙表示：刘运喜陈述前后矛盾，若刘运喜不在广州，不可能在同一天的《广州市房地产租赁合同》上签名。
陈水龙为证明其已经将场地及经营管理权交还给天主教广州教区，申请了证人张潮光、陈鸿佳、林丹纯出庭作证。其中证人张潮光表示：我在广州市越秀区一德路178号一、二楼经营潮发渔港餐厅，我与陈水龙是朋友关系；我在2012年5月的时候收到天主教广州教区发出的通知，陈水龙也通知我其与天主教广州教区的租赁合同关系已经解除，租金不需要再交给陈水龙，以后的租金直接交给天主教广州教区，但没有说具体时间；我是与陈水龙和刘运喜签订租赁合同，租赁合同出租方是陈水龙和刘运喜，我此前向龙运楼管理处交纳租金至2012年5月底，从2012年6月1日开始没有向天主教广州教区或陈水龙、刘运喜交纳租金。证人陈鸿佳表示：我原是天主教龙运楼管理处的员工，陈水龙与我是叔侄关系，我受聘于管理处，主要负责监控管理，我于2010年至2012年5月在职，当时并没有签订劳动合同，是管理处直接发工资，后由于管理处解散，我便离职；天主教广州教区与陈水龙签订解除协议的时候我在场，所以我知道天主教广州教区与陈水龙的租赁合同解除；当时陈水龙想将整个管理处办公室及相关书面材料移交给天主教广州教区，但是受到刘运喜的阻止，刘运喜表示不同意移交；管理处在解散前，有口头告知租户，管理处解散后由新接收人沁鸿公司以书面形式逐户向租户发出通知。证人林丹纯表示：我是与刘运喜签订租赁合同，我向刘运喜交租至2012年7月，后来的租金就转帐给法院；当时天主教广州教区发书面通知给我们租户，通知我方不要向其他人交租，即使要交租只能交给他，陈水龙也有通知我不要交租；由于当时我不交租金，管理处就停水停电，在2012年6月底刘运喜还找了几个高大的男子阻止我进入，并要求我一定要交纳租金，否则继续停水停电，货物也不允许搬走，电梯也不允许使用，还把我承租的两套房屋的门焊死，所以我报警，并向刘运喜交纳2012年6、7月的租金；2012年8月的时候管理处要求我交纳租金的15%作为管理费，否则不允许我进出，所以我就从2012年8月开始向管理处交纳管理费，这样就允许我正常出入使用，现在我正常使用中。证人林丹纯提交了租赁合同到庭，合同内容显示出租人为天主教龙运楼管理处。天主教广州教区对上述证人证言质证意见为：对证人证言真实性、合法性、关联性均无异议，证人们当庭表示清楚天主教广州教区与陈水龙的租赁关系解除，而刘运喜的非法行为阻扰小租户对房屋的使用，侵害了小租户利益。陈水龙对上述证人证言质证意见为：对证人证言真实性、合法性、关联性均无异议，证人证言证明天主教广州教区与陈水龙之间租赁合同关系已解除，而陈水龙也将场地及相关材料移交给天主教广州教区，但受到刘运喜的阻止，而刘运喜以管理处的名义与部份小租户签订合同，并以暴力行为要求证人交租，其行为严重损害天主教广州教区与其他租户的合法权益。刘运喜对上述证人证言质证意见为：对于证人张潮光、陈鸿佳的证言不予确认‘‘证人张潮光没有证据证明其身份，且与陈水龙是朋友老乡关系‘‘证人陈鸿佳与陈水龙是亲属关系，其证言不能采信，证人林丹纯所述不是事实，今年6月我要求证人出示交纳给法院单据的回执未果，故我采取了封门不允许进入的措施，直至8月时林丹纯才向我出示了转帐给法院的单据，我并无采取暴力措施，我采取的行为只是为了防止沁鸿公司强行收回物业而加强保安管理。
庭审中，天主教广州教区和陈水龙、刘运喜均确认承租的面积为整栋独立楼的全部，租金按租赁合同约定的标准计算。天主教广州教区和陈水龙确认在租赁期间以陈水龙的账户向天主教广州教区转账交纳租金，并确认陈水龙已将解约前的租金转给天主教广州教区。另，原审法院询问刘运喜为何在“委托代理人”旁签名而不在“乙方”旁签名，刘运喜解释：合同是陈水龙先签，刘运喜见陈水龙旁边已经没有位置，故在其名字下方签名，我是根据从上往下的签字习惯签写的，而且当事人并非专业的法律人士，对法定代表人和委托代理人的专业法律术语不理解，当时也无专业法律人员现场指导签字。刘运喜确认其自2012年6月起有收取涉案场地一部分小租户的租金，因陈水龙取走了此前的“天主教龙运楼管理处”公章，故另外刻制“天主教龙运楼管理处2012523”公章。
关于《解除房地产租赁合同、移交租赁关系确认书》的履行情况，天主教广州教区表示：2012年5月22日上午与陈水龙签订确认书，下午天主教广州教区欲接管物品等的时候，陈水龙在场并同意移交，但刘运喜不同意并阻止，现在是尚未实际移交的。陈水龙表示：2012年5月22日上午，我与天主教广州教区工作人员签订确认书，下午便和天主教广州教区工作人员到龙运楼进行移交，并拿出小租户租约、联系电话、单据等材料给天主教广州教区，并解释告知天主教广州教区所有的材料都在此，天主教广州教区可接收，后刘运喜到场表示大楼是他的，并阻扰交接。刘运喜表示：2012年5月22日上午的签约我是没有参与，下午天主教广州教区和某公司来大楼要求我搬离管理处，并出示一份合同给我看，我觉得不妥，故没有同意他们搬物品。
另，天主教广州教区向原审法院提出了对陈水龙、刘运喜价值100万元的财产进行财产保全申请，原审法院依其申请发出了对陈水龙、刘运喜价值100万元的财产进行财产保全的裁定。天主教广州教区为此交纳财产保全费5000元。
天主教广州教区向原审法院诉称，位于广州市一德路178号独立楼（龙运楼）九层共约3800平方米房产是天主教广州教区自有的物业。2009年2月13日，天主教广州教区与陈水龙订立《房地产租赁合同》，约定天主教广州教区将涉案大楼出租给陈水龙作商住综合用途。签约后，双方均依约履行，天主教广州教区也于2009年2月将涉案场地交付给陈水龙使用。自2011年1月起，天主教广州教区对涉案场地进行安全检查时发现，陈水龙所承租经营的涉案大楼普遍存在严重消防隐患，特别是擅自把该楼305房作燃气打火机仓库，万一发生气体泄漏引致燃烧爆炸事故，后果将不堪设想。由于安全责任重大，天主教广州教区一直要求陈水龙整改。直至2012年3月27日，天主教广州教区向陈水龙发出书面通知，再次责令陈水龙实施整顿，否则将收回场地并追究当事人的法律责任。2012年4月6日，陈水龙在天主教广州教区出具的《调查报告》上签名，确认涉案场地存在重大消防隐患及违反国家关于房屋租赁法律法规规定的事实。同年4月10日，鉴于陈水龙无法实施整改，向其发出《解除房产租赁关系、收回房屋通知书》，决定与陈水龙解除租赁关系，并要求陈水龙将涉案场地于2012月5月10日前腾空交还。2012年5月22日，天主教广州教区与陈水龙签订了《解除房地产租赁合同、移交租赁关系确认书》，陈水龙自愿确认其与天主教广州教区的租赁合同已解除，陈水龙不再是涉案场地的承租人。天主教广州教区依据以上协议前往接收涉案场地遭到了刘运喜无理阻挠并欲重新招租，其行为严重违反了法律的规定，同时也严重侵犯了天主教广州教区合法权益，天主教广州教区请求法院判令：1、确认天主教广州教区与陈水龙之间关于广州市越秀区一德路178号独立楼的《房地产租赁合同》已于2012年5月22日解除。2、陈水龙、刘运喜立即将广州市越秀区一德路178号（共约3800平方米）房屋的经营管理权交还给天主教广州教区，关于涉案场地小租户的搬迁问题不需要法院在本案中处理。3、陈水龙、刘运喜将上述房屋内外的一切固定设施及附属的设施（包括飘台、广告牌、飘窗、首层围墙及消防设施）按现状交还天主教广州教区使用。4、陈水龙、刘运喜向天主教广州教区支付从2012年6月1日起至实际迁出之日止的场地占用费（按每月10万元标准计付）。5、刘运喜向天主教广州教区支付场地占用费的违约金（从2012年6月1日起算，以应付而未付的占用期内租金总额的50%计算）。
原审法院认为，天主教广州教区房产管理委员会是天主教广州教区的内部机构，不具有独立法人资格，故天主教广州教区房产管理委员会与陈水龙、刘运喜签约、收取租金和保证金等行为的法律后果由天主教广州教区承担。本案争议焦点之一：刘运喜是否实际承租人？首先，从《广州市房地产租赁合同》形式上看，合同第六页签署位置从上往下依次为打印字体的“乙方”、“法定代表人”和“委托代理人”，陈水龙在“法定代表人”旁签名后，“陈水龙”名字旁仍有空白位置，“乙方”一栏亦为空白，可见，合同预先印制的格式并没有限制刘运喜签名位置的选择性，刘运喜作为完全民事行为能力人，在签订该合同时理应清楚其签写的位置是“委托代理人”一栏，现刘运喜抗辩称天主教广州教区故意隐瞒刘运喜为共同承租人、玩弄合同版本格式文字游戏的意见与客观事实不符，缺乏合理性；而且，上述租赁合同的抬头注明承租人是陈水龙而非刘运喜。其次，刘运喜提供的其向陈水龙账户转账285000元的银行进账单和业务回单也只是证明陈水龙、刘运喜之间有资金往来，对陈水龙、刘运喜之外的其他人并无证明作用，更何况刘运喜提供的上述单据并无显示款项用途，天主教广州教区开具的保证金收据注明的是“陈水龙交来”，故刘运喜提交的转账凭据不能证明刘运喜为共同承租人。再次，刘运喜未能提供证据证明其交纳了承租期间的租金，在庭审中也未能提交承租期间的租金凭据原件。至于刘运喜称天主教广州教区发出的《授权委托证明书》、《通知》、《房屋整改通知书》中承认刘运喜、陈水龙为共同承租人的问题，从《授权委托证明书》内容上看，该证明书是授权刘运喜、陈水龙办理与该楼有关的经营业务手续，该内容与天主教广州教区解释的是为方便刘运喜、陈水龙办理个体工商户经营牌照和办理政府部门相关手续而出具的说法吻合，也符合常理；天主教广州教区此后出具的《通知》、《房屋整改通知书》虽是向陈水龙、刘运喜发出，但刘运喜作为陈水龙代理人，其受委托对涉案场地有管理权，天主教广州教区基于此向陈水龙、刘运喜共同发出通知并无不妥。综上，无论从租赁合同签订的形式上看，还是从租赁合同履行的过程来看，均无法证明刘运喜是涉案场地的承租人，因此，原审法院对刘运喜抗辩称其是共同承租人的意见不予采纳。
本案争议焦点之二：《广州市房地产租赁合同》的效力及是否已解除的问题。在《广州市房地产租赁合同》履行过程中，天主教广州教区房产管理委员会与陈水龙签订《解除房地产租赁合同、移交租赁关系确认书》，约定解除2009年2月13日签订的《广州市房地产租赁合同》，符合双方的约定，合法有效。天主教广州教区要求确认《广州市房地产租赁合同》已于2009年5月22日解除，陈水龙予以确认，且上述确认书亦予以述及，予以支持。刘运喜抗辩称该合同为天主教广州教区与陈水龙恶意串通签订以及该合同应为无效的意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。
本案争议焦点之三：陈水龙是否已向天主教广州教区交还经营管理权？根据《解除房地产租赁合同、移交租赁关系确认书》约定，陈水龙移交独立楼全部承租物业，但根据天主教广州教区和刘运喜、陈水龙以及证人证言所述，双方在2012年5月22日准备交接经营管理的相关物品时遭到刘运喜的阻止，且陈水龙未能提供证据证明其已将经营管理的相关物品材料移交给天主教广州教区，由此可见，天主教广州教区与陈水龙并无实际办理交接手续。天主教广州教区现要求陈水龙交还涉案场地的经营管理权，合法有理，予以支持。鉴于天主教广州教区在本案中明确表示不需要处理众租户搬迁问题，原审法院对此不予调处。天主教广州教区在收回经营管理权后，有权使用和管理除众租户承租位置以外的固定设施及附属设施，此亦符合合同约定，对天主教广州教区要求刘运喜、陈水龙将涉案场地的固定设施及附属的设施（包括飘台、广告牌、飘窗、首层围墙及消防设施）按现状交还天主教广州教区使用的诉讼请求，原审法院予以支持。因刘运喜至今仍管理涉案场地以及向众租户收取租金，致使天主教广州教区无法实现经营管理权，故刘运喜应承担将经营管理权交还给天主教广州教区以及将涉案场地的一切固定设施及附属的设施按现状交还天主教广州教区使用的法律责任。
鉴于陈水龙至今未实际移交经营管理权给天主教广州教区以及刘运喜至今仍管理涉案场地并收取众租户租金，天主教广州教区现要求刘运喜、陈水龙支付场地占用费，合法有理，予以支持。至于场地占用费的标准，应参照《广州市房地产租赁合同》约定的租金标准计算。因《广州市房地产租赁合同》所约定的违约金是针对租赁期届满和单方提出解除合同的情况，双方并无就租期未届满而协商解除合同的情形约定迟延交还经营管理权或逾期交还场地的违约责任，《解除房地产租赁合同、移交租赁关系确认书》亦没有述及，天主教广州教区现要求陈水龙、刘运喜按上述合同约定的租金总额的50%计付违约金，缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，原审法院于2012年12月24日作出判决：一、确认天主教广州教区房产管理委员会与陈水龙于2009年2月13日签订的《广州市房地产租赁合同》于2012年5月22日解除。二、陈水龙、刘运喜应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区一德路178号首层局部、二楼以上全部（共约3800平方米）房屋的经营管理权交还天主教广州教区。三、陈水龙、刘运喜应于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市越秀区一德路178号首层局部、二楼以上全部（共约3800平方米）房屋内外的固定设施及附属的设施（包括飘台、广告牌、飘窗、首层围墙及消防设施），按现状交还天主教广州教区使用。四、陈水龙、刘运喜应于本判决发生法律效力之日起十日内，向天主教广州教区支付从2012年6月1日起至经营管理权交还之日止的场地占用费（按每月10万元标准计付）。五、驳回天主教广州教区其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5150元、财产保全费5000元，共计10150元，由天主教广州教区负担3300元，陈水龙、刘运喜负担6850元。
刘运喜不服上述判决，向本院提起上诉认为，原审法院认定事实不清，严重违反公平公正的审判原则，适用法律错误。一、原审法院囿于合同形式，未能查清客观事实，错误认定涉案租赁合同的承租人。（一）涉案租赁合同为现行通用的广州市租赁格式合同，为法人签约的格式版本。刘运喜与陈水龙作为非法律专业人士，在签订租赁合同时对租赁合同中出现的“法定代表人”“委托代理人”无法辨析和严谨区分对待，仅遵循诚信原则签字而已。天主教广州教区不顾刘运喜与陈水龙作为自然人共同承租龙运楼的事实，以刘运喜在“委托代理人”旁的签字为由称刘运喜作为陈水龙的委托代理人不当。就乙方签约的合同顺序而言，是由陈水龙先签，因为龙运楼项目是陈水龙主导和牵线的。陈水龙最先是想在“乙方”一栏旁签名的，请看陈水龙先最先写的一划是其“陈”姓的第一笔“>”，但陈水龙发现“乙方”一栏旁有“(盖章)”的字眼，而其为个人并非公司，所以就没有继续在“乙方(签章)”一栏旁签名。陈水龙在“乙方(签章)”的下面“法定代表人”旁签名，但陈水龙并不是公司企业的法定代表人，仅是个人而已。刘运喜要跟在陈水龙之后第二个签名，是因为龙运楼项目是陈水龙最先接触主导之后再找刘运喜共同合作合租的，这一点正好吻合了租赁合同的抬头注明承租人为陈水龙，刘运喜跟在陈水龙之后第二个签名实际是对陈水龙的尊重。但刘运喜并未在陈水龙的旁边签字，因为在陈水龙的名字旁留给刘运喜签名的位置显然不够大，如果继续签名会显得拥挤，签上去肯定不好看也不整齐，且根据刘运喜的书写习惯其并不会在这稍显拥挤的空白之处再继续签名，而是会选择了在下面空白之处且更适宜签名的位置上签署名字，于是刘运喜就接着陈水龙名字下面一行签上签名，其签名的字体要比陈水龙的略大，从书写的工整性看，刘运喜的名字刚好对齐陈水龙的名字，刘运喜的签名完全符合常人书写的习惯和整齐性，同时也间接说明了陈水龙和刘运喜双方的合作关系是平等的。（二）原审法院未查明刘运喜转账给陈水龙的285000元的事实。刘运喜在签订涉案租赁合同的2009年2月13日就向陈水龙账户转账285000元，并由陈水龙交给天主教广州教区作为租赁合同的保证金，天主教广州教区与陈水龙认为该285000元是刘运喜与陈水龙之间的资金往来，但天主教广州教区也并未举证证明是什么资金往来，根据《民事诉讼法》的规定天主教广州教区理应承担举证责任，若不能举证理应承担举证不能的法律后果。原审法院未要求天主教广州教区对其主张的资金往来的说法依法举证，却采信天主教广州教区资金往来的辩解，明显违反《民事诉讼法》第64条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条关于举证责任的规定。（三）天主教广州教区发出的《授权委托证明书》、《通知》、《房屋整改通知书》均承认了刘运喜为龙运楼承租人之一。《授权委托证明书》内容为“我会授权委托陈水龙、刘运喜二人负责管理一德路178号天主教独立楼，并授权办理与该楼有关的经营业务手续”，可以看出，刘运喜与陈水龙享有两项权利：1、共同负责管理龙运楼；2、办理龙运楼有关的经营业务手续。天主教广州教区关于该《授权委托证明书》是“方便陈水龙、刘运喜办理个体工商户经营牌照和办理政府部门相关手续而出具”的说法与证明书的内容并不矛盾，不能因为天主教广州教区的解释合乎其中内容之一就否认证明书另一内容。（四）刘运喜及陈水龙依约按时向天主教广州教区交纳租金，亦及时按天主教广州教区的整改通知排除消防安全隐患，使龙运楼的使用情况符合安全使用标准。刘运喜及陈水龙在承租龙运楼期间对其进行了维修和装修，经天主教广州教区同意后将龙运楼分租，并以刘运喜和陈水龙作为天主教广州教区的代理人与小租户签订了承租合同。天主教广州教区与陈水龙恶意串通签订《解除租赁合同确认书》的行为侵害了刘运喜的权益，刘运喜不同意交还管理权，并且仍然依租赁合同的约定每月按时交纳租金。依据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十一条的规定，作为共同承租人的刘运喜对陈水龙放弃的承租权享有优先承租的权利，但在原租赁合同关系存续期间，天主教广州教区在未征得刘运喜同意的情况下将原租赁合同的权利义务转让给第三人，天主教广州教区的行为已属违约。二、陈水龙未经刘运喜同意单方与天主教广州教区签署的《解除房地产租赁合同、移交租赁关系确认书》对刘运喜不发生法律效力，原租赁合同对刘运喜与天主教广州教区继续有效。租赁合同是以刘运喜和陈水龙两人名义共同签订的，对龙运楼享有共同的承租权。若其中一方承租人想要与出租人解除合同，应征得其他共同承租人的同意。根据《合同法》第四十八条的规定，在未得到其他共同承租人同意的情况下私自解约属于无权代理。租赁合同第四条第4款约定“租赁期内，甲方如需提前解除合同，应事前征得乙方同意。”在本案中，天主教广州教区提前解除合同只征得了其中一个承租人陈水龙的同意，而陈水龙作为乙方之一无权单独决定合同是否解除。另刘运喜并未授权陈水龙代理刘运喜签订合同解除确认书，陈水龙单方在解除租赁关系确认书上签字确认与天主教广州教区解除租赁合同的行为属无权代理行为，刘运喜对陈水龙的代理行为不予追认。《解除房地产租赁合同、移交租赁关系确认书》对刘运喜不发生法律效力，租赁合同对刘运喜与天主教广州教区继续有效。综上所述，请求二审法院判令：1、撤销广州市越秀区人民法院(2012)穗越法民三初字第1959号民事判决；2、由刘运喜与天主教广州教区继续履行于2009年2月13日签订的《房地产租赁合同》。3、诉讼费用和保全费用由天主教广州教区承担。
天主教广州教区答辩称，我方不同意刘运喜的诉请。一、刘运喜的上诉理由不符合事实。刘运喜作为完全民事行为能力人，应该知道签名所在位置的重要性，从合同形式上看，刘运喜签名在代理人位置，刘运喜也应该知道其签名签在代理人一栏的法律后果，刘运喜以自己行为确认其是代理人，是代理陈水龙的。二、我方收取的285000元的押金是陈水龙本人作为承租人交给我方。既然陈水龙称其是共同承租人，完全可以独立或者以自己名义直接把押金汇入天主教广州教区账号，无需通过陈水龙账户进行转账，这点证实陈水龙是讼争合同的唯一承租人。三、我方是应陈水龙的要求出具《授权委托证明书》的，目的是方便办理牌照和办事手续的需要，陈水龙也声明其经常出国，所以有时必须要其代理人进行具体事情办理，所以《委托证明书》写了刘运喜名字。而是否是承租人，一定要以租赁合同内容为准，况且《证明书》没有具体的文字有取代租赁合同的内容，所以刘运喜充其量是管理人。四、涉案《租赁合同》的承租人是陈水龙。陈水龙已充分履行其权利，解除租赁合同的通知书是其独立意思表示，解除租赁合同的《证明》是合法民事行为，我方已与陈水龙解除合同，陈水龙和刘运喜也必须将所有场地交还给我方，其他意见与我方的原审意见一致。
陈水龙述称，一、涉案租赁合同相对方是陈水龙和天主教广州教区，刘运喜不是涉案租赁合同相对方，只是我方代理人。刘运喜在涉案租赁合同签字，是基于陈水龙委托其对房屋进行管理，刘运喜不是合同的相对方，也不是承租人。二、陈水龙与天主教广州教区签署的《解除合同确认书》合法有效，不需要征得代理人同意，该《确认书》中也确认我方已将租赁关系移交给天主教广州教区，我方已经履行移交场地租赁关系的义务。天主教广州教区至今无法将涉案场地拿回的原因，是刘运喜利用管理人之便控制了涉案房屋的使用权，不交还场地，天主教广州教区应该向刘运喜主张赔偿权利。
二审审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。刘运喜于二审期间提交了以下证据：证据1天主教广州教区于2009年2月13日出具的《授权委托证明书》、证据2天主教广州教区于2009年7月20日出具的《证明》复印件，用于证实天主教广州教区确认陈水龙、刘运喜二人承包管理一德路178号天主教独立楼；证据3天主教广州教区于2010年4月21日出具的《通知》、证据4天主教广州教区于2012年3月27日出具的《房屋整顿通知书》，用于证实天主教广州教区确认一德路178号天主教独立楼的承租户为陈水龙、刘运喜；证据5陈水龙、刘运喜与天主教广州教区房产管理委员会于2009年8月31日签订的《房产租赁合同》，用于证实天主教广州教区明确承认涉案《房地产租赁合同》的承租人是陈水龙、刘运喜；证据6《关于承租天主教回迁楼的函》，用于证明承租一德路178号天主教独立楼的前期工作均是由陈水龙、刘运喜共同参与；证据7《关于申请一德路178号商住综合楼用电户名及负责承包缴交该大楼全部电费的报告》，用于证明案外人广州市广源实业总公司确认刘运喜作为承包管理人承租一德路178号独立楼；证据8《天主教龙运楼房屋租赁合同》，用于证明一德路178号独立楼的分租合同全部由刘运喜与租户签订，刘运喜是涉案房屋的经营者和管理者；证据9《龙运楼收据》，用于证实作为一德路178号独立楼的承租人刘运喜对所收租金进行核准；证据10《龙运楼记账凭证装修费用明细》，用于证明一德路178号独立楼的日常支出、装修等经营管理均由刘运喜负责；证据11天主教广州教区出具的《告知书》、《致广大租户的公开信》、《通知》等，用于证明天主教广州教区违反涉案《房地产租赁合同》，向租户发布不实消息，阻止租户向刘运喜交付租金；证据12《天主教龙运楼租赁合同》，用于证明租户李锡忠自2012年5月至今因天主教广州教区阻挠共拖欠刘运喜租金586620元；证据13《股东会决议》，用于证明刘运喜和陈水龙的关系是共同合作，是合伙关系，不是委托代理关系。其中上述证据1、3、4在原审已出示，除证据1、3、4外的其他证据在原审没有提交过，是因为刘运喜本人原审庭审时没有到庭，很多证据刘运喜的代理人不知道，所以在二审补充出示。
天主教广州教区对上述证据的质证意见：刘运喜二审提交的证据不是《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中新证据的范围，我方不同意质证。如果法庭认为需要质证的话，我方可以发表质证意见，但我方认为刘运喜所出示的证据不属于法定新证据，不应该视为二审新证据予以采纳。因证据2没有原件，我方对其真实性不予确认。对证据5的真实性没有异议，与本案没有关联性，只证实天主教广州教区向刘运喜返租房屋用于白云区市建储存材料，该合同没有实际履行。我方没有收到证据6这份函件，上面也没有我方签名回执，我方对其真实性不予确认。证据7没有原件，对其真实性不予确认。即使刘运喜出示证据8的租赁合同的原件，该合同也仅是刘运喜作为管理人与其他小租户签订的合同，无法确认其真实性，我方不是合同相对方。证据9、10的质证意见跟证据8质证意见一致，刘运喜作为管理人，自己装修房屋是必须的，不能代表其就是实际承租人。对证据11的《告知书》的真实性没有异议，我方确实与陈水龙解除租赁关系之后发出了这份《告知书》，对《通知书》的真实性没有异议，2012年12月29日的《通知》是我方要求小租户按照原审法院作出的裁定书将租金缴纳到法院账号。对证据12质证意见跟证据8质证意见一致。对证据13的真实性，我方无法确认，因为我方不是该证据的当事人。
陈水龙对上述证据的质证意见为：刘运喜在二审提交的证据都是在原审交换证据之前已经存在的，依据民事诉讼法及证据规则，其现所出示的证据均不属于新证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第33条，我方是有权不予质证的，法庭如果审定作为新证据，我方发表如下意见：对证据2的质证意见与天主教广州教区的意见一致。证据5的租赁合同与本案没有关联性，同意天主教广州教区质证意见。对证据6、7、11的质证意见与天主教广州教区一致。证据8、9、12中，体现的都是我方设立的管理处，只是委托刘运喜管理涉案房屋，因为我方一直在国外，无法亲自管理涉案租赁物，委托刘运喜进行管理，所以是以“管理处”和刘运喜的名义转租出去的，不能证明刘运喜就是涉案房屋的承租人。我方从来没有向天主教广州教区发出证据6的函件，对其真实性有异议，其上面没有我方亲笔签名，我方也不清楚这个事情。证据9、10是我方委托刘运喜管理，所以都是刘运喜收取的，不能证明其就是涉案房屋的承租人的，装修费也一样，是陈水龙委托刘运喜代理的。对证据13的真实性我方不清楚，是否有这份协议，没有经过陈水龙本人确认，该证据形成时间是2011年7月22日，在原审诉讼前已经形成，超过了举证期限，该证据不属于新证据，我方不同意质证。
另查，在原审庭审中对于“涉案租赁合同解除前以何方式向天主教广州教区缴纳租金”的问题，天主教广州教区及陈水龙于原审诉讼2012年11月13日的庭审中均确认是以陈水龙的账户将租金转账给天主教广州教区，而刘运喜一方则称其不清楚。
在涉案《广州市房地产租赁合同》文首的抬头处注明“承租人（乙方）：陈水龙”。天主教广州教区在原审诉讼中出示《保证金收据》用于证实陈水龙向其缴纳租赁保证金380000元，陈水龙对该《保证金收据》的真实性、合法性和关联性均无异议，刘运喜于原审诉讼中对该《保证金收据》的真实性并无异议，并称其中285000元是其转账给陈水龙，再由陈水龙转账给天主教广州教区。上述《保证金收据》中记载“今收到陈水龙交来一德路178号租赁保证金380000元正”。天主教广州教区于原审诉讼中出示《租金收据》用于证实其向陈水龙收取租金的事实，陈水龙、刘运喜对天主教广州教区所出示的《租金收据》的真实性均无异议。上述2011年4月13日的《租金收据》中记载“兹由（缴款人）陈水龙交来一德路178号（天主教龙运楼）2011年4-6月份租（其农行转入我工行）”。
本院认为，本案二审争议的焦点是关于刘运喜是否涉案《广州市房地产租赁合同》中的承租人的问题。由于在涉案《广州市房地产租赁合同》的抬头处注明“承租人（乙方）：陈水龙”，该《广州市房地产租赁合同》文末处刘运喜仅在“委托代理人”处签名，而天主教广州教区及陈水龙均称陈水龙是涉案《广州市房地产租赁合同》的承租人，天主教广州教区及陈水龙均确认双方之间的支付租金方式为通过陈水龙的账户将租金转账给天主教广州教区，且天主教广州教区所出示的2011年4月13日的《租金收据》中也记载租金由陈水龙缴纳，现刘运喜既未能举证证实其是涉案《广州市房地产租赁合同》的承租人，也未能举证证实其曾在上述《广州市房地产租赁合同》的履行期间以其名义向天主教广州教区支付租金，故陈水龙主张其为涉案《广州市房地产租赁合同》的实际承租人而刘运喜是其代理人的意见符合上述《广州市房地产租赁合同》的记载，原审法院对此予以采信并无不当。刘运喜称其在委托代理人处签名仅是为了整齐和书写习惯及其是承租人的意见与涉案《广州市房地产租赁合同》的抬头处注明“承租人”为“陈水龙”的内容不符，本院对此不予采纳。
由于刘运喜在原审诉讼中对天主教广州教区所出示的《保证金收据》的真实性并无异议，而该《保证金收据》中记载的是“今收到陈水龙交来一德路178号租赁保证金380000元正”，由此可见，向天主教广州教区支付保证金的是陈水龙，至于用于支付保证金的款项来源，并非判断租赁合同缔约人的依据，故刘运喜以其向陈水龙转账285000元为由主张其是涉案租赁物的承租人依据不足，原审法院对此不予采纳并无不当。
鉴于刘运喜既未能举证证实其是涉案《广州市房地产租赁合同》的承租人，也未能举证证实其曾在上述《广州市房地产租赁合同》的履行期间以其名义向天主教广州教区支付租金，而刘运喜在《广州市房地产租赁合同》文末的“委托代理人”处签名，陈水龙亦称刘运喜是其代理人，且《授权委托证明书》上记载有“授权办理与该楼有关的经营业务手续”的内容，现天主教广州教区称其向陈水龙及刘运喜发出《授权委托证明书》、《通知》、《房屋整改通知书》是为方便办理相关手续及刘运喜作为陈水龙的代理人受委托对涉案场地有管理权的陈述亦与上述《广州市房地产租赁合同》、《授权委托证明书》内容及当事人确认的事实相符，故原审法院对此予以采信并无不当，刘运喜以上述《授权委托证明书》、《通知》、《房屋整改通知书》中有其名字为由主张其是涉案租赁物的承租人依据不足，其以此为由主张其作为共同承租人对陈水龙放弃的承租权享有优先承租权的意见亦缺乏事实和法律依据，其关于陈水龙未经其同意签订的解除合同确认书无效及其与天主教广州教区之间的租赁合同继续有效的抗辩依据不足，故原审法院对此不予采纳并无不当。
因陈水龙作为乙方已于2012年5月22日与作为甲方的天主教广州教区房产管理委员会签订《解除房地产租赁合同、移交租赁关系确认书》“解除甲、乙双方于2009年2月13日签订的一德路178号独立楼《房地产租赁合同》”，且约定“乙方将独立楼全部承租物业移交给甲方”，而刘运喜在原审诉讼中并未提出反诉，现其上诉要求改判由其与天主教广州教区继续履行于2009年2月13日签订的《广州市房地产租赁合同》亦缺乏法律依据，本院对此不予采纳。
至于陈水龙承租涉案租赁物后如何具体经营的问题，不属本案的审查范围。由于刘运喜于二审诉讼期间出示的证据经审查不属于法律规定的新证据，且并不影响本案的实体处理，本院对此不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；刘运喜的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1850元，由上诉人刘运喜负担。
本判决为终审判决。

                                                                     审判长　　韩志军
                                                                     代理审判员　　黄彩丽
                                                                     代理审判员　　郑怀勇
                                                                     二Ｏ一三年  月  日
                                                                     书记员　　党春婷
                                                                               刘　莹