买家怎样购买存在按揭抵押的二手房才能规避法律风险

        购买二手房属于重大资产投资，出资多达百万之巨，而目前大多数的新住宅在销售时，都有银行提供按揭抵押贷款，一般贷款的期限都在10年至20年间。在这10年到20年间，又会有大量的原购房人会将自己已进行按揭贷款的住房或是已经办理抵押贷款的住房再次转手，而该类二手房因按揭抵押的存在，交易买卖流程较为复杂，如果处理不当，买家将会面临“钱房两空”的风险。因此，如买家选购的房产存在按揭抵押，需要非常谨慎，积极规避相应的法律风险。本文就买家如何规避购买存在按揭抵押的二手房的法律风险提出如下建议，供各位买家参考。

         一、在签订二手房买卖合同前，买方应通过房管局查册等多种途径了解拟购房屋整体现状及产权状况。

       购房人一定要自己或通过中介前往房管局对拟购房屋进行查册，根据查册表审核该房屋的相关信息，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件，以便全面了解该房产的所有情况，包括审查原购房契约、审查房产证、土地证、原开发商的“五证”。如存在按揭贷款，要审查原借款合同，了解按揭贷款余额，查验抵押登记手续。

        二、当二手房购买者选定此类的二手房时，一定要要理清该二手房所涉及的法律关系和当前的法律状态。

        如果二手房的卖家已经与原开发商办理完产权变更手续，并且已经拿到产权证和土地使用证，那么情况就较为简单，二手房购买者需要与二手房卖家就二手房价款问题、提前还贷问题等方面谈妥，然后办理二手房的具体过户手续即可。

        如果是二手房卖家尚未从开发商处办理该房产的过户手续，而且还欠着银行的贷款，开发商仍为该房产的产权人，对按揭银行承担着连带还款的责任，这时二手房购房人就要格外谨慎。因为这时该二手房所涉及的法律关系就不仅是二手房买卖合同关系，还涉及二手房卖家与银行的借贷关系、开发商与银行间的担保关系、二手房卖家与开发商的担保与被担保关系，并且每一个法律关系的变化都影响着另外一个法律关系。

         虽然二手房的卖家与银行的关系是借贷关系，二手房卖家是债务主体，但房产却是抵押担保物。一旦二手房的卖家不能按期如数向银行还款，银行作为债权人一方面可以径行向债务人也即是二手房卖家直接追讨，另一方面也可以向债务人的连带保证人开发商直接追讨债务人的欠款。如果开发商作为保证人履行了保证人的责任，代二手房卖家向银行还清了债款，开发商就有权利直接要求二手房卖家履行担保法律责任，甚至收回二手房。在此类二手房买卖中，如果买卖双方有意向达成交易，买方应与卖方一起先征得银行和开发商的同意。

         三、尚未办理过户按揭抵押二手房交易的处理方法。

        1、卖家一次性向银行还清按揭贷款（赎契），向买方一次性向卖方付款。

        二手房的卖家一次性向银行还清按揭贷款，原借款合同终止。如有抵押登记，应由卖家向房管局办理抵押登记涂销登记手续，再请开发商与银行解除阶段性连带保证担保法律关系，接着解除二手房卖家因开发商为其担保而建立的反担保法律关系，最后由二手房卖家在房屋土地管理部门向二手房购买人办理过户登记手续。

        2、如果买方不能一次性向二手房主付款，而是采用银行按揭贷款方式，则二手房卖家可以推荐买方向其贷款行申请贷款，即将原借款人换成新的买主。当然这样做首先要经过原按揭银行的同意和认可，并与银行办理新的贷款手续，终止原来的贷款协议。同时还要与开发商取得联系，征得开发商同意，终止开发商为二手房卖家的担保协议，而由开发商与银行对新的二手房业主重签担保协议。这样每一个环节都要重新走一遍。原来的法律关系需要重新调整，新的法律关系需要重新建立。

        四、订立完善的二手房买卖合同，确保交易安全，保障房产顺利过户登记。

        卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、赎契条款、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

        五、在交易过程中，经常查册，确保拟购房屋按揭抵押的涂销，不存在查封，及时办理过户。

        在签订合同后，买家要紧跟合同的履行，自己或要求中介经常查册，确保房屋不存在抵押、查封等影响过户的障碍。在符合过户条件时，买卖双方及时共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。