各大中型城市的二手房买卖在一轮又一轮调控下依然火热，房价坚挺上涨的同时出现大量卖家因为见房价暴涨而拒绝履行房屋买卖合同情况。其中，只登记在一方配偶名下的夫妻共有房屋买卖存在着合同无效房屋被收回的风险，作为买家应当如何避免这样的风险呢？买家在什么情况下可以善意取得房屋呢？下面看一下案例与分析。

       一、基本案情：

        广东省增城市一个案例。阮某与某冰为夫妻关系，婚后于2003年购买一套位于增城市新塘镇的一套房产。2013年，阮某擅自通过中介公司将房屋出卖给王某。原房屋产权证仅记载某冰为产权人，未显示出阮某，某冰亦未告知该房屋为夫妻共有财产，增城市房管部门亦未指出涉案房屋为夫妻共有财产，中介公司、阮某、某冰、王某均互不认识无利害关系，中介公司带王某两次看房亦未发现阮某居住的状况。

         阮某得知房屋被某冰售出，起诉某冰与王某，要求确认合同无效、变更房屋产权信息返还房屋。王某提供证据：房屋查册显示无共有人；符合市场交易价格的房屋买卖购房款转账凭证、已收齐房款收据；房屋买卖合同记载共有人：无；第三人中介公司提供证言三方均互不认识，无利害关系。

         经广州市中级人民法院再审，根据婚姻法司法解释三第十一条第一款及物权法第一百零六条第一款规定，判决驳回阮某诉讼请求。买方符合第三人善意取得的所有条件，善意取得该房屋，可以对抗另一方配偶要求返还房屋的要求。

       二、案例分析：

        买家购买房屋时，卖家出示的产权证只有卖家一个人名字，签订二手房买卖合同付款交楼过户后发现该房屋为卖家夫妻共同财产，为夫妻共有房屋会出现几种情形：

       情形一：买家买房时不知道卖家有配偶，价款已经支付、房屋已经过户并交付房屋。

       出现结果：买家已善意取得房屋，另一方配偶无权追回房屋。

       情形二：卖家有证据证明买家买房时知道卖家有配偶，配偶未在二手房买卖合同签字或任何同意的文件。

        出现结果：卖家无权处分房屋，合同无效，房屋未被善意取得，另一方配偶有权追回房屋。

        情形三：买家买房时不知道卖家有配偶，但存在未支付对价、未过户、未交付房屋等问题。

        出现结果：卖家无权处分房屋，合同无效，房屋未被善意取得，另一方配偶有权追回房屋。

      卖家未经配偶出卖夫妻共同所有房屋，根据合同法相关规定已经构成无权处分，合同无效。买家根据物权法物权对抗债权，是否能最终取得房屋，取决于是否完全满足了善意取得制度的所有条件。

        三、善意取得：

        善意取得又称为即时取得，无权处分他人财产的占有人，在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该财产时出于善意，则受让依法取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。

         善意取得制度，是出于保护交易安全、维护交易秩序的正常进行，保护善意受让人利益的一项重要法律制度。

　     首先，善意取得制度在一定程度上维护所有权人的利益，保证所有权安全；其次，它侧重于保护善意受让人，促进交易安全；再次，当所有权人与善意受让人发生利益冲突时，侧重保护善意受让人，这是对所有权人和善意受让人利益的均衡。如此，才能有利于维护交易的安全，且利于鼓励交易。这就是善意取得制度的价值基础。

         根据《物权法》第一百零六条对“善意取得”的规定，受让人可善意取得所有权的条件为：

　　（1）无权处分人处分了财产；

　　（2）受让人是善意的；

　　（3）受让价格合理；

　　（4）受让人已实际占有动产或登记为权利人。

        在房屋买卖合同中，应当理解为善意取得房屋所有权的条件为：

        1、配偶一方无权处分了财产（二手房买卖合同）；

         2、买方是善意的。

        2.1 善意的认定： 

       受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

        2.2 受让人知道转让人无处分权的情形：

     （1）登记簿上存在有效的异议登记；（2）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（3）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（4）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（5）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。）

        2.3  重大过失的认定：

     （1）不动产交易：真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。（2）动产交易：交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。    

       2.4 认定善意的时间点：

      “受让人受让该不动产或者动产时”，即指不动产完成转移登记之时，动产交付之时。动产简易交付，以转让动产法律行为生效时为准；动产指示交付，以转让双方转让返还原物请求权的协议生效时为准。

        3、房屋买卖价格合理

       应当参照买卖时的平均房价，是否高于市场价或低于市场价，司法实践中一般以市场价浮动30%为标准，再结合交易习惯、付款方式等标准。

        4、房屋已过户并已交房

房屋应当已过户并由卖家交付买家，交付方式为占有改定以外的交付方式，因为占有改定不适用善意取得。

       四、法律规定：

       1.《中华人民共和国物权法》

        第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

       2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释

       第十一条的规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。