在二手房屋买卖中，我们常常会听到一个名词——阴阳合同，那么什么是阴阳合同，为什么要签订阴阳合同，购房时签订阴阳合同有哪些风险，阴阳合同又是否有效呢？让我们先来看一个案例。

       案由：孙丽芳与庄姝荣等房屋买卖合同纠纷

       审理法院：北京市第一中级人民法院

      案号：（2017）京01民终1731号

     案情简介：

     2016年8月12日，买家庄姝荣与卖家孙丽芳经第三人居间签订《房屋买卖合同》，约定房屋成交价为432万元。2016年9月21日，双方又签订《北京市存量房屋买卖合同》作为网签合同，网签合同价格为260万元。后卖家孙丽芳以网签合同规避国家税收监管、损害国家利益为由不愿意继续履行房屋过户手续，协商无果后，庄姝荣一纸诉状将孙丽芳告上法院，要求孙丽芳继续履行房屋买卖合同，配合办理房屋权属变更手续，交付房屋并支付违约金。一审法院判决双方按照432万元的成交价继续履行《房屋买卖合同》，孙丽芳上诉，二审法院维持原判。

    本案要旨：

    二手房交易中当事人签订“阴阳合同”，如双方对价格发生争议的，应当以“阴合同”即当事人的真实意思表示确定房价款。“阳合同”中价格条款无效不影响其他条款的效力，“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效；继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，可认定为对“阴合同”相关内容的变更。

        律师观点：

         一、什么是“阴阳合同”？

　　所谓“阴阳合同”，是指二手房买卖过程中，买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格一虚一实的两份合同，以达到逃避税费或骗取贷款等目的。“阴”的合同是双方实际履行的合同。“阳”的合同是用于应付备案、报批等监控措施而不准备履行的合同。

　　这种“阴阳合同”并非是对原合同的变更或补充。原因在于，阳合同只用来登记，真实的成交价是阴合同，两份合同的价格不同，签订时间可能是同一天，也可能是办理网签或申请贷款的时候才签订。而补充合同一般是在合同履行过程中经双方协商一致而对原合同条款内容的变更或作出更详细的约定。因此，阴阳合同并非原合同的补充合同，应该对此进行明确区分。

        二、为什么要签订阴阳合同?

        阴阳合同的签订，究其原因，除了当事人法律意识淡薄、受利益驱动之外，与我国目前银行放贷审查不严、税收监管存在漏洞、对中介机构监管缺失等因素也有着密切的关系。

        1、虚高房价，骗取贷款：银行是按照房屋总价的一定比例来发放贷款的，如果向银行申请贷款的房屋总价高于房屋实际履行价格，则可以取得更多的银行贷款金额，即使贷款比例不变，买家也可以支付更少的首付款，以减轻首付压力。

        2、压低房价，逃避税费：我国法律虽然规定购房的主要税费是由卖家缴纳，但在实际操作中卖家基本都会要求买家承担。买房已经支付高额的房价，还要承担数额不少的税费，特别是营业税、增值税、契税，这些税费都是按照房屋总价的一定比例征收，买家自然会选择压低房屋总价办理网签等手续，以减少税费，降低购房成本。

        三、签订“阴阳合同”会有哪些风险？

        由于“阴阳合同”效力上的瑕疵，也给不诚信的合同当事人以可乘之机，一旦房价上涨或者下跌，基于利益的驱使，当事人一方可能利用“阴阳合同”效力上的漏洞，主张有利于自己的合同进行履行，给合同的另一方当事人造成巨大的经济损失。

        1、卖家违约的风险。当房价一路飙升，卖家不愿意继续履行合同时，可能就会以“阳合同”违反《合同法》第五十二条的规定“恶意串通、损害国家利益”、“以合法形式掩盖非法目的”和“违反法律、行政法规的强制性规定”为由确认房屋买卖合同无效。这样一来，买家将会陷入尴尬境地：协商、要求继续履行，卖家可能不予理睬；向法院起诉，则会因存在明显的违法行为而受到处罚。

        2、买家违约的风险。首先，卖家将房屋产权转让给买家后，买家可能以价低的阳合同作为交易凭据，拒绝按事前商议的高房价向卖家支付房款。其次，买家以高价合同向银行申请贷款，银行审批未通过时，买家作为贷款申请人和受益人应当对所递交的贷款申请资料的真实性负责，涉案房屋交易未能取得银行贷款的过错在于买家，买家可能会产生违约，无力支付首付而导致房屋买卖合同无法继续履行。

       3、行政处罚的风险。根据《税收征收管理法》第四十条规定，“纳税人采取虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款”。签订“阴阳合同”后，买家可以少缴营业税、个人所得税等税款，但一旦被税务机关查出，则会面对补缴税款和高额罚款的境地。

        4、被追究刑事责任。按照《刑法》第二百零一条，纳税人偷税数额占应纳税额的10%以上不满30%，并且偷税数额在1万元以上不满10万元的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金；偷税数额占应纳税额的30%以上并且偷税数额在10万元以上的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金。

        四、如何认定阴阳合同的法律效力?

       在合同条款有不一致的时候，如何认定合同的效力呢?笔者认为应从买卖双方订立合同的不同时间及其目的来进行分析，就先签订的阴合同来讲，是双方当事人就房屋的买卖、价格等主要条款达成了一致，根据《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，同时根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。所以阴合同，是依法成立并已生效的房屋买卖合同，对于双方有法律约束力。

        而阳合同是双方当事人为办理房屋产权变动登记或银行申请贷款的目的而签订的，是为了实现阴合同的履行、使阴合同关于产权变动的约定经登记生效而订立，所以就这一部分内容应当是继续有效的。而关于房价的约定，因为是为了逃避税费或骗取贷款而故意虚报的，按照《合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，阳合同买卖双方恶意串通，损害了国家或第三人的利益，所以该合同的成交金额不是双方的真实意思表示，即便是合同成立也不发生法律效力。阳合同无效的只是合同的价格条款，根据《合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力，其他部分仍然有效，因此在此情况下，价格条款的无效并不会影响合同其他条款的效力，继续有效的条款与阴合同对应条款不同的，应认定为对阴合同相关内容的变更。

       俗话说，安居乐业，只有先“安居”了，我们才能将全部精力投入事业中，才能真正做到“乐业”，阴阳合同不仅要面临购房合同被认定无效的民事风险，还可能被行政罚款、甚至被追究刑事责任，实在是得不偿失。要规避税费，需以合法合理的方式进行，建议大家在购房时最好能够咨询专业律师，让他们以专业知识为我们的合法避税提供建议，在购房后如果发生纠纷，专业律师也是我们最好的选择，这样才能更好保护我们的合法权益。

相关法律：

《中华人民共和国合同法》

第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

第四条：当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。