广东省广州市中级人民法院

上诉人（原审第三人）：郭绍荣。
委托代理人：郭校波。
被上诉人（原审原告）：吴辉。
被上诉人（原审原告）：张玉兰。
上列被上诉人共同委托代理人：陈光，广东一粤律师事务所律师。
上列被上诉人共同委托代理人：陈小，广东一粤律师事务所律师助理。
被上诉人（原审被告）：广州市允祥房地产发展有限公司。
法定代表人：邢述云。
上诉人郭绍荣因与被上诉人吴辉、张玉兰、广州市允祥房地产发展有限公司（以下简称允祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2009）越法民三初字第3322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。允祥公司下落不明，经公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，广州市德政中路244号房屋原由立新房管站经租（承租人为搭棚工人宿舍），1996年7月1日该房屋已撤管发还产权人管业。1995年10月12日，郭绍荣（乙方）与广州市广协房地产开发公司、允祥公司（甲方）签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除德政中路244号地下房屋，乙方是该房屋的使用人，承租面积10.9平方米，有正式户口的实际居住人口三人；乙方同意1996年3月30日前迁出原址房屋，并同意自行解决临迁；甲方应于1999年12月30日前，在德政中路230-252号回迁楼七层（产权属于公有、居住面积21平方米）的房屋安置给乙方回迁居住等。2000年1月15日，允祥公司（甲方）与郭绍荣（乙方）签订《回迁确认书》，约定：甲方根据双方签订的《房屋拆迁安置协议》和“补充协议”的要求，安排乙方回迁“韫祥楼”七层703套间，该套间居住面积为21平方米等。
2008年，吴辉、张玉兰（乙方）与允祥公司（甲方）签订编号为穗房预合字第99033519号的《商品房预售合同》，其中约定：乙方向甲方所购预售商品房为广州市德政中路龙虎墙17号703房，建筑面积为37.3092平方米，仅作住宅使用；总金额为223855元；该商品房竣工验收之日起30天内，甲方应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续，甲方取得权属证明书后30天内协助乙方到广州市房地产交易所办理交易过户手续等。2008年6月10日，吴辉、张玉兰已付楼款总额223855元及购房契税12648元予允祥公司。时至今日，吴辉、张玉兰因允祥公司一直未能协同其办理讼争房屋的产权证，遂提起诉讼。截至2009年9月10日，郭绍荣未向原审法院提起关于讼争房屋的确认优先购买权之诉。
另查明，允祥公司是广州市德政中路与文明路交界东北地段韫祥楼的开发商。讼争房屋的预售证明已于2001年过期，无证据表明允祥公司有重新取得相关预售证明材料。广州市房管部门出具的2006登记字1002524号《广州市房地产产权情况表》表明，讼争房屋所处的广州市越秀区德政中路230-252双号及230号之一、之二已由允祥公司办理确权手续。
在原审诉讼过程中，吴辉、张玉兰表示其在购买讼争房屋时并不清楚该房屋已有回迁户居住，但对该房屋属公房的性质无异议。
吴辉、张玉兰向原审法院诉称：2008年6月10日，吴辉、张玉兰与允祥公司签订《商品房预售合同》，约定：吴辉、张玉兰购买允祥公司位于广州市德政中路龙虎墙17号703房（建筑面积37.3092平方米），总价223855元，允祥公司取得权属证书后30天内协助吴辉、张玉兰至广州市房地产交易所办理交易过户手续。吴辉、张玉兰依约向允祥公司交付了购房款223855元，允祥公司已经取得权属证明书，但至今没有协助吴辉、张玉兰办理交易过户手续，为维护吴辉、张玉兰的合法权益，请求判令：1、允祥公司立即协助吴辉、张玉兰办理广州市德政中路龙虎墙17号703房产权过户；2、允祥公司承担本案诉讼费。
原审法院认为，郭绍荣是回迁租户，其是作为承租人向允祥公司租住讼争房屋并缴纳租金，允祥公司作为讼争房屋的产权人依法享有对讼争房屋的处分权。因郭绍荣在原审法院通知后未在规定期限内提起确认优先购买权之诉，所以吴辉、张玉兰、允祥公司在自愿基础上签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。但允祥公司作为房产的开发单位，所售房屋交付使用后并不意味着所有权的转移；对于不动产，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生转移，故允祥公司还应当将房屋所有权移转于买受人。允祥公司未按合同约定的期限协同吴辉、张玉兰办理该房地产的过户手续和登记手续，已构成违约，吴辉、张玉兰据此提出的诉讼请求合法合理，予以支持。考虑到郭绍荣与允祥公司所签订的上述《广州市房屋拆迁安置协议》中约定安置郭绍荣回迁居住在讼争房屋之中，性质为公房，对此吴辉、张玉兰亦没有异议。故吴辉、张玉兰在取得讼争房屋的产权后应继续与郭绍荣维持租赁关系，并按原有租金标准向郭绍荣收取租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，原审法院判决如下：被告广州市允祥房地产发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内，协同原告吴辉、张玉兰到房管部门办理广州市德政中路龙虎墙17号703房的产权过户、登记手续。本案诉讼费4099元（案件受理费2329元、财产保全费1770元），由被告广州市允祥房地产发展有限公司负担。
郭绍荣不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、判决确认郭绍荣与允祥公司于2007年10月18日就德政中路龙虎墙17号703房签订的买卖合同有效。二、判决确认吴辉、张玉兰与允祥公司就德政中路龙虎墙17号703房签订的商品房预售合同无效。三、判决确认允祥公司赔偿郭绍荣精神及利息等各项损失10000元，吴辉、张玉兰暗中抢购本人房屋，对本人构成巨大精神压力，赔偿精神损失费5000元（因曾筹购房款）。四、本案诉讼费用由吴辉、张玉兰、允祥公司负担。事实和理由如下：一、郭绍荣租住的703房是允祥公司对原租户拆迁后的回迁安置房屋（回迁安置一切手续齐全），2000年11月29日办了收房协议，并回迁上述房屋后一直租住至今，因为房屋使用面积只有25平方米，地方太少，我们夫妻暂住兄弟家，小孩郭毅锋读书要靠父母接送。在租住房屋的8年时间里，我方申请依时办妥水。电分户独立使用手续，依时缴交房屋及其他一切费用给允祥公司，同时一直拒签租赁合同。二、吴辉、张玉兰与允祥公司签订商品房预售合同是2008年6月10日，但在2007年10月18日我方已与允祥公司签订了该房屋的房屋买卖合同。当时是在允祥公司的首层办公室签约，由甲方提供合同文本，签约的允祥公司有法定代表人邢述云、代理人冯剑涛、财务人员邹月英，工作人员梁锡泉，梁用便签较具体地列出了价格、面积、联系电话、产权证书的登记号等内容，经我方认可签订了，双方已达成买卖协议，只因财务人员邹月英出具的是私人帐户，违反有关商品房买卖规定，我方要求办理公证，在筹得购房款后一直等着入允祥公司帐号，但2008年6月10日允祥公司与吴辉、张玉兰签订商品房预售合同，是允祥公司单方违约，损害我方的切身利益。三、2006年9月23日，我方得到广大邮局的挂号件的通知单，当填好背面收据单交给办理人员时，得知寄出单位允祥公司自己收回。另外在2007年11月30日由中山六路邮局经办的专递件是由允祥公司寄出，但允祥公司冒我名字签收，取回函件。由于出现两次骗取寄出件已送达依据及作假行为，影响我方的时间信息及函件的知情权。四、我家夫妻双方是失业人士，急需解困及安居，由于种种人为因素，将我家四代居住的房屋拆迁，造成家无居所，而现在居住8年之久的回迁房将会失去2008年6月9日之前的优先购买权，这是非常不合理和不公平的。在目前的和谐社会中希望能得体谅，帮助我们弱势群体，使为社会贡献了一辈子的搭棚工人能实现居者有其屋。五、原审经办法官欠缺公正，失信，办理本案过程中歪曲事实，违反程序。1、吴辉、张玉兰起诉书地址作假，其后继续作假，吴辉的身份证为第一代身份证，为何不使用第二代身份证的现居地址。2、原审时经办法官告知我方703房不低于22万元优先卖给我方，此房属于允祥公司，为何由法院卖给我方。其后我方18次来回法院，其中法官3次失约，本想早日明白案由，但总不给材料。法官电话告知我方为第三人，案情多变。庭审笔录记载大部分歪曲事实，不是我方原话原意。3、由于事情因由不明确，我方没有按照经办法官的要求签收吴辉、张玉兰的起诉书复印件。之后，经办法官要求我方在“无法主张不购买703房，同意维持租赁关系”的笔录上签名，我方认为并非本意，应按我方与允祥公司之前签订的合同履行。4、原审判决书转述我方答辩意见，有多处不符。六、吴辉、张玉兰与允祥公司签订的《商品房预售合同》属不正常的买卖关系，不应为有效合同。1、我方较早向允祥公司要求购买703房，2006年5月得到允祥公司发出享有优先购买权的通知，随即17日双方结清房租。同是回迁租户17号701房，陈某权以14.8万元从允祥公司购得。17号702房黎玉珍以13.119万元购得。他们购房手续很简单，仅凭公司帐号入款即可，不同的是我方要将购房款入私人帐号。2、我方与吴辉、张玉兰同属一栋楼的左邻右里，吴辉、张玉兰表述购买讼争房屋时不清楚该房屋已有回迁户居住。3、吴辉、张玉兰系炒楼人士，购房不看房，买来称做住宅用，但两人入住近10年的15梯303号两大间是允祥楼独一无二的靓居所。而讼争房屋朝西，使用面积仅25平方米。七、允祥公司应继续履行2007年10月18日与我方签订的《房地产买卖合同》。此买卖合同当时由允祥公司法定代表人邢述云的委托代理人冯剑涛签署，从未提及合同第四页背面右下方建设银行户名邹月英的帐号与允祥公司的关系，也没有任何书面证明帐户与允祥公司有必然的联系，如我方把购房款汇入邹月英帐号，会造成损失。因为上述原因，造成我方不能按当时签订的价格购买讼争房屋。
吴辉、张玉兰答辩称：一、郭绍荣要求判决确认郭绍荣与允祥公司2007年10月18日签订《买卖合同》有效的第一项及第三项上诉请求，但一审时郭绍荣没有作为独立请求提出，在二审不能提出，违反有关程序，二审法院不应对郭绍荣提出的上诉请求予以审理。二、郭绍荣要求确认吴辉、张玉兰与允祥公司关于讼争房买卖合同无效，没有事实、法律依据。虽然郭绍荣作为讼争房承租人，在法律上而言具有优先购买权，但在本案中，吴辉、张玉兰向法院起诉及法院通知郭绍荣，告知其有优先购买权的情况下，郭绍荣没有行使优先购买权，只是执着于要履行郭绍荣与允祥公司签订的买卖合同。在同等条件下，郭绍荣根本没有主张优先购买权，足以说明郭绍荣已放弃优先购买权，因此吴辉、张玉兰与允祥公司所签订的《房屋买卖合同》没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法有效。三、虽然允祥公司将房屋出卖给吴辉、张玉兰，但并没有损害郭绍荣对讼争房屋承租的权利即使用权。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法查明本案事实，驳回郭绍荣的上诉请求。
本院二审庭询中，郭绍荣提交下列证据：证据一东山区学校作业本，欲证明郭绍荣的父亲郭校波与儿子郭毅锋居住在讼争房屋；证据二2006年9月23日邮件通知单，欲证明郭绍荣去领取时，允祥公司却已将邮件拿回，郭绍荣猜测邮件的内容可能是允祥公司告知优先购买权或提供公司帐户给郭绍荣；证据三通话清单，欲证明一审法官失约，不按程序办理；证据四购房发票，欲证明讼争房屋所在楼房的702房购买房屋的发票；证据五收据，欲证明为了购买房屋，郭绍荣与允祥公司结清租金。
对于上述证据，吴辉、张玉兰认为，证据一是几年前的事情，与本案无关；证据二无法证明是谁邮寄给郭绍荣，也无法证明邮件的内容，与本案无关；证据三没有移动公司的盖章，对其真实性、关联性有异议；证据四没有原件，对其真实性、关联性有异议；证据五只能证明郭绍荣交付入住后的租金，不能证明是结清租金，无法证明郭绍荣欲证明的内容。
本院二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，本案系吴辉、张玉兰起诉允祥公司协助办理讼争房屋产权过户之诉，原审法院认为本案的处理结果与郭绍荣具有法律上的利害关系，通知其作为第三人参加诉讼，郭绍荣在本案中的地位是无独立请求权的第三人，原审法院并未判决其承担民事责任，郭绍荣无权就本案提起上诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百四十条第（十一）项之规定，裁定如下：
驳回上诉人郭绍荣的上诉。
上诉人郭绍荣预交的二审案件受理费2329元予以退回。
本裁定为终审裁定。

                                                                  审判长　　张燕宁
                                                                  审　判　员　　张伟康
                                                                  代理审判员　　黄彩丽
                                                                  书记员　　陈嘉贤
                                                                  书记员　　邓燕葵