为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，国务院办公厅于2020年1月26日发布《关于延长2020年春节假期的通知》，将2020年春节假期延长;各省市也密集发布政策性文件，控制企业复工时间。在此特殊时期，建筑、房地产企业可能面临的履约法律风险，本所律师经过归纳筛选，特组织本文提示如下：

　　一、延期复工出现的劳动关系履约法律风险

　　依据发布的《广东省人民政府办公厅关于延迟企业复工和学校开学的通知》，省内各类企业不早于2月9日24时前复工(部分民生保障性企业除外)。建筑施工企业及房地产开发企业，显然不是属于民生保障型企业，需要提前安排。建议：不能自行提前复工，避免相关行政处罚甚至刑事处罚。建议针对员工可以利用这段时间进行线上业务培训，让平时工作时没法集中学习培训的内容安排在此时;科学安排调休，与员工建立沟通机制，避免矛盾情绪化;杜绝在此期间解聘员工。施工单位及时向劳务分包人(如有)通报复工时间信息，以便于劳务分包人及时安排务工人员的调休时间，避免造成分包人不必要的损失。

　　二、建设施工合同延期时各方的履约风险

　　当前，政府因控制疫情需要通知延长假期、延期复工，且大范围的交通限制可能导致短期内农民工返城迟缓、材料设备短缺，上述情况均对建设工程施工合同的工期产生最直接的影响。此外，因建设工程施工本身受诸多因素影响，也会直接影响后续建设方合同履行一系列问题，将导致地产企业面临采购合同变更、逾期交付房屋等各种问题。

　　政府的疫情期间延期开工通知属于不可抗力，房地产企业原则上无需就承包人在此期间的损失(如有)承担民事责任，同理承包人也无需承担房地产企业在此期间的损失(如有)承担民事责任。但应考虑延长工期属于不可抗力，发包方和承包方可根据公平原则协商处理出现的问题。

　　建议：在复工前，房地产企业(建设方)与承包方就工期等事宜重新协商并签署补充协议，以便根据施工进度安排其他事宜。当然涉及到设计、监理等相关程序同样需要提前谋划。

　　三、房地产企业在商品房销售合同中的履约风险

　　(一) 商品房买卖合同中逾期交付房法律风险

　　在建设工程工期滞后的情况下，导致房地产企业(建设方)存在逾期交付房屋的风险。

　　若约定的交房时间在疫情控制期间，则地产企业可主张将交房日期顺延至 2020 年 2 月 10 日之后的合理时间，且无需承担逾期交房的违约责任。

　　若交房时间在2020 年 2 月 10 日后，但确因受到疫情影响导致无 法按期交房，则可根据工程复工等情况变更房屋交付日期。如上述分析，除不可抗力之外，情势变更、正常商业风险等均可能影响房屋交付时间。故地产企业可以疫情为抗辩理由主张免除责任，但是，因疫情对建设工程工期的影响周期无法直接、准确判断，地产企业仍存在无法免除逾期交付房屋全部法律责任的风险。

　　建议：房地产企业(开发商)在正常复工后，根据项目的实际情况，重新合理确定房屋交付时间，并通知或以公示等方式告知买受人。

　　(二) 商品房买卖合同中逾期办理产权登记风险

　　鉴于目前政府部门业务窗口可能关闭，也有可能出现，因回复办公初期挤压的办证工作太多，影响办证时间，房地产企业可能面临逾期办理产权登记的风险。相对于逾期交付房屋的风险，影响逾期办理产权登记的因素相对单一，在政府部门恢复正常办公后可办理相关手续，假期延长、延期复工对办理产权登记影响的周期较易判断。

　　建议：房地产企业在政府部门的相关业务恢复后，尽快办理产权登记手续，避免逾期办理产权登记的法律风险。

　　(三) 房屋买卖认购协议的履行期限法律问题

　　地产企业与认购人签署的认购协议中，一般约定了签署商品房买卖合同、支付首付款的时间，若该义务的履行期限在控制(最终以政府的通知为准)期间，则将因企业延期复工导致认购协议无法按照约定履行，在此情况下，双方可变更履行期限。但是，在 控制期之后，认购协议的履行基本不受影响，双方应按照约定履行义务。

　　建议：对签署的认购协议进行审核，若发现需在假期延长、迟延复工期间履行的认购协议，应尽快与认购人沟通，重新确认履行时间或根据实际情况解除认购协议。

　　四、其他合同的履约法律风险

　　根据疫情防控、减少人员流动的需要，房地产企业的经营活动基本暂停，由此导致相关业务合同约定的内容需进行变更。除建设工程施工合同外，房地产企业签署的合同主要包括:设计等咨询类合同，物料等采购类合同，销售代理、广告等营销类合同，疫情对上述合同的履行时间、履行内容等亦产生一定影响。房地产企业及其他合同当事人均有权在一定条件下免除履行合同的责任，提出变更或解除合同的主张。具体可包括以下情形:

　　1、工时间的延期，可能影响土地部门给定的开工时间逾期。若该义务的履行期限在控制(最终以政府的通知为准)期间，应属于可协商的范畴，房地产企业可根据实际情况提前做好汇报等事宜。

　　2、代理销售合同需要变更的问题，目前各项目的售楼部关闭，代理销售合同中有关业绩考核等条款若继续履行对代理公司显然有失公平。因此，需要对合同中有关条款作出变更。

　　3、又如广告宣传合同，受疫情影响可能导致继续履行合同并无法达到预先的推广效果，在此情况下，房地产企业可要求变更合同履行时间、履行内容或直接解除合同。

　　建议：就部分对时效性要求较强的合同，但合同仍具备继续履行的可能性。房地产企业在复工后与合同向对方进行沟通，对受疫情影响的相关条款重新协商，或依据法律规定、合同约定等解除合同。

　　五、关于疫情的法律属性定性

　　不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《民法总则》第一百八十条规定:"因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《合同法》及解释中也有类似规定。不可抗力包括: 1)自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹;2)政府行为，如征收、 征用;3)社会异常事件，如罢工、骚乱。结合上述规定，我们认为疫情在法律上构成不可抗力，在某一具体合同关系中，需根据合同目的、政府行为的影响程度、因果关系等综合认定。

　　来源：浙江振源律师事务所 微信公众号。